주택 담보 대출 LTV, DTI, DSR 계산기 : 신용대출, 마이너스 통장 DSR 계산

주택 담보 대출 LTV, DTI, DST 계산기 : 한눈에 구하는 방법 

오늘은 경제에 대한 포스팅이 아닌 부동산 관련 주택 담보 대출(LTV, DTI, DST 계산기 : 계산하는 방법)에 대해 알아보도록 하겠다

 

담보대출이란 내가 거래하고자 하는 집을 담보로 대출받는 방법 또는 소유하고 있는 집을 담보로 대출받는 방법이며, 신용대출은 말 그대로 현재 나의 신용도를 보고 대출을 받는 방법이다. 그렇다면 은행은 나에게 얼마나 빌려줄 수 있을까?

 

은행에서 개인마다 돈을 갚을 수 있는 능력을 평가하여 대출금액을 산정하게 되는데, 이러한 기준을 정할 때 필요한 것이 주택 담보 대출 LTV, DTI, DST 계산이다. 그럼 먼저 각 용어 들의 뜻을 먼저 파악해보자.

LTV(Loan To Value) 주택담보대출 비율

=집값에 따라 대출 가능한 비율

LTV(Loan To Value)은 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율을 말한다. 만약 주담대(주택담보대출) 비율이 50%이고, 5억 원짜리의 주택을 담보로 돈을 빌린다면 최대 가능 금액은 2억 5천만 원(5억 x 0.5)이다

 

LTV 계산기(계산 방법): LTV * 주택가격이다.

ex) LTV 60%, 1억 아파트 소유 = 1억 * 60% = 6천만 원이다. 내가 1억짜리 아파트를 소유하고 있을 때 1억 몽땅 인정해주는 게 아니라, 부동산 시세 또는 감정을 의뢰하여 가치를 평가하게 된다. 내가 1억의 집을 소유하고 있어도 1억 원의 대출금이 나오지 않는다는 말이다.

 

DTI(Debt To Income) 총부채상환비율

=소득에 따라 대출 가능한 비율

DTI(Debt To Income)은 금융회사에 갚아야 할 대출금 원금과 이자가 개인 연소득에서 차지하는 비율을 의미한다. 본인(채무자)의 소득에서 금융회사에 갚아야할 대출과 원금이 어느 정도 차지하는 지를 비율로 나타낸 것으로(채무자의 소득을 기준으로 대출상환능력을 점검하는 제도이다.

 

DTI(Debt To Income) 계산기(계산 방법) = 주택담보대출(원금+이자) 상한액 + 기타 대출(이자 상환액) / 연간 총소득이다.

ex) 연봉 5천만 원, DTI 40% = 5천만 원*40%로 2천만 원이다. 즉 내가 1년간 갚아야 할 상환 원리금이 2천만 원을 넘지 않도록 한도 내에서 대출받는 것이다. 

 

DSR(Debt Service Ratio) 총부채 원리금 상환비율

= 부채(신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부 등)에 따라 대출 가능한 비율

DSR(Debt Service Ratio)은 모든 신용대출 원리금을 포함한 총 대출 상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비중을 말한다. DTI는 소득 대비 주택담보대출 원리금에 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융부채로 대출한도를 계산하는 반면 DSR은 주택담보대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하기 때문에 더욱 엄격하다. 

 

DSR(Debt Service Ratio 계산기(계산 방법) = 주택담보대출(원금+이자) 상한액 + 기타 대출(이자 상환액) / 연간 총소득이다.

<LTV DTI DSR 주택담보대출 용어 총 정리 영상>

 

DTI와 DSR 계산기 : 산출방법

DTI와 비슷하지만 조건은 더 까다로운 것이 DSR이다. 그리고 DTI는 기타 대출에 이자만 포함시키지만 DSR은 원금까지 같이 상환하는 방식이다.

DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득

DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간간 소득

DSR 계산기, 즉 계산 방법으로는 '연간 원리금 상환액'에서 '연간 소득'을 나누면 DSR이 나옵니다.

ex) 연간 소득이 5000만 원인 개인이 있습니다. 이때 연간 원리금 상환액이 1000만 원이라면 DSR은 20%입니다.

 

DSR 규제 이유

2020년 이후 코로나로 인해 경기가 침체되고, 집값이 폭발적으로 상승하면서 가계 부채 또한 상승하게 되었다. 이에 따라 과도한 가계대출을 막고 가계 부채를 안정화시키는 방안으로 금융권의 DSR 규제를 강화하고 있는 실정인 것이다.

2022년부터 바뀌는 DSR 규제

2022년 대출 계획이 있으신 분들이 반드시 알아야 할 것이 있다. 올해부터는 DSR 대출 규제가 매우 강화되어 일정 수준 DSR 내에서만 대출 실행이 가능하다. 금융권에 따르면, 올해 부터 2억 이상의 대출을 받는 사람에게는 DSR 40% 이하로만 대출이 가능하다고 한다.

DSR 마이너스 통장 한도

현재 마이너스 통장을 갖고 계신 분들은 DSR 계산 시 유의해야 하는데, 마이너스 통장을 개설 후 실제 사용한 금액이 아닌, 마이너스 통장의 한도로 DSR이 적용된다.

주택담보대출 규제 지역

2022년이 들어서면서 주택담보대출 LTV, DTI, DSR 규제 또한 대두가 되고 있는데 21년 기준 규제지역은 아래와 같다.

2022년 3월 공모주 청약 일정: 공모주 청약 방법 한눈에 정리

이상으로 주택 담보 대출 LTV, DTI, DSR 계산기 : 신용대출, 마이너스 통장 DSR 계산 관련 포스팅을 마치겠습니다